terça-feira, 16 de agosto de 2011

Artigos jurídicos do momento

O novo Código Comercial e a lei das S/A

Nelson Eizirik*

Vem sendo divulgado que estaria em gestação um novo Código Comercial, criando-se na Câmara dos Deputados uma comissão especial para cuidar de sua tramitação. A propósito, o defensor público da ideia, o jurista Fábio Ulhoa Coelho, Professor Titular de Direito Comercial da PUC/SP, publicou recentemente a obra "O Futuro do Direito Comercial", na qual minuta um Anteprojeto de Código. As linhas que seguem visam a estimular o debate sobre o tema, reconhecendo a seriedade da iniciativa e o rigor acadêmico de seu proponente. Tenho dúvidas sobre a necessidade e pertinência de um "novo" Código Comercial. É certo que alguns valores essenciais do Direito Comercial, mencionados na minuta de Anteprojeto - vários dos quais previstos na Constituição - merecem ser discutidos e eventualmente "resgatados": a liberdade de iniciativa e de competição; a função social da empresa; a proteção jurídica aos investimentos privados; a licitude do lucro na exploração regular da empresa. Ninguém contesta que os títulos eletrônicos e o comércio na internet estão a merecer uma regulação própria. Também é indiscutível que o tratamento conferido pelo Código Civil de 2002 (clique aqui) às sociedades, particularmente as limitadas, é inadequado e "engessador" das atividades empresariais. Ademais, devem ser contidos "arroubos" das autoridades fiscais e previdenciárias, às vezes aceitos em decisões judiciais, de responsabilizar os sócios (inclusive minoritários) e administradores por dívidas da pessoa jurídica. Por outro lado, temo que "codificar" tais valores condene-os à esterilização e imobilidade, o oposto do que se deseja para o Direito Comercial, necessariamente dinâmico e adaptável às inovações tecnológicas e econômicas. A noção totalizante de Código não estará superada pela emergência de leis especiais e sua regulamentação administrativa, "micro-modelos" jurídicos maleáveis e adequados às atividades que disciplinam? Ademais, em matéria de Direito Societário e Empresarial, o que vemos, crescentemente, são iniciativas inovadoras dos particulares, reunidos em entidades privadas, mediante a autorregulação de suas atividades. Não se pode ignorar, por exemplo, o notável sucesso do "Novo Mercado", criado pela Bolsa de Valores, que vem permitindo a conjugação da proteção aos investidores com a capitalização de mais de uma centena de companhias abertas e o desenvolvimento do mercado de capitais brasileiro, sem (e talvez por isso) que uma norma legal tenha sido editada. No mesmo sentido, é de se mencionar as atividades desenvolvidas pela ANBIMA, na autodisciplina da conduta dos bancos de investimento e gestores de recursos, ou do CONAR, também entidade privada, que há muito regula os adequados padrões éticos da publicidade. Se tenho dúvidas sobre o modelo mais adequado à regulação da atividade empresarial – se o codificado ou se o multifacetado e aberto – estou firmemente convicto de que incluir a disciplina das sociedades por ações no Código Comercial seria manifesto equívoco, capaz de gerar efeitos desastrosos. A vigente Lei das S/A (lei 6.404/76 – clique aqui) resultou de Projeto elaborado pelos juristas Alfredo Lamy Filho e José Luiz Bulhões Pedreira, amplamente discutido com a sociedade e no Congresso Nacional. É absolutamente consensual entre os advogados e empresários que se trata de lei excelente, verdadeiro monumento legislativo, que instituiu e regulou adequadamente, dentre tantas outras matérias, o acordo de acionistas, a transparência de informações das companhias abertas, os deveres fiduciários dos administradores, criou novos valores mobiliários e bem ordenou os antigos, disciplinou a figura do acionista controlador, assim como a oferta pública de alienação do controle. Tão boa é a lei que seguidamente "descobrimos", ao ler com mais cuidado seus dispositivos, novas possibilidades de sua aplicação aos casos concretos com que nos deparamos na prática do Direito Societário. Ademais, a lei das S/A constitui um magnífico sistema de ordenação das companhias, fruto da experiência prática e conhecimento teórico dos redatores do Projeto. O conceito de "sistema", desde sua origem grega, significa o composto, a totalidade construída, integrada por várias partes necessariamente ordenadas e interligadas. O ordenamento contido na lei das S/A é tão sistemático que permite a sua interpretação "por dentro", mediante a análise conjunta de seus dispositivos, para depois aplicá-los aos fatos. Ademais, resistiu a "provas de fogo", sem ter sua estrutura lógica abalada, como foram as reformas tópicas e mal redigidas realizadas em 1989, 1997 e 2001. Foi enriquecido nos últimos anos com as modificações no tratamento das demonstrações contábeis, adequadamente regulamentadas pela CVM. Agora, mediante MP, pequenos ajustes estéticos ajudarão a manter sua atualidade, agilizando o processo de emissão de debêntures e permitindo a realização de assembleias de acionistas virtuais. Se assim é, por que incluir a disciplina das companhias no Código? Em nome da consagração dos valores antes mencionados, que se deseja resgatar? Ora, a lei das S/A já contém os valores essenciais à regulação das companhias, sedimentados pela doutrina, jurisprudência e prática dos negócios: a sua legítima finalidade lucrativa; a limitação da responsabilidade dos acionistas; o princípio majoritário; a tutela de direitos essenciais dos acionistas minoritários; os deveres fiduciários do acionista controlador e dos administradores; o regime da transparência das informações. Não me parece razoável simplesmente "transportar" as disposições da lei 6.404/76 para dentro de um Código em nome de sua completude. Primeiro porque grande seria a tentação dos legisladores de modificar alguns de seus artigos, com resultados imprevisíveis. Segundo, porque, ainda que nada de sua substância fosse modificado, seus artigos seriam renumerados, sairiam do lugar, mudariam de seção ou capítulo, tudo a dificultar a vida dos que a consultam. Ora, uma boa lei é um bem público, como um parque, para ser usada pelos destinatários. Para que mudar os bancos e as árvores de lugar, se os usuários já sabem onde encontrá-los e como desfrutar de seus benefícios? Tratar no Código só das companhias fechadas e deixar a vigente lei das S/A cuidando das abertas, ou, pior ainda, incumbir a CVM, já tão assoberbada, de toda a sua regulação, não faria o menor sentido, seria mutilar um sistema bem estruturado sem qualquer utilidade prática. Em "O Círculo dos Mentirosos", Jean-Claude Carrière conta a seguinte história do pícaro personagem Nasreddin Hodja, habitante de algum país do Oriente Médio: um dia, estando ele a cercar sua casa com miolos de pão, um homem que passava perguntou a razão dessa inusitada prática, ao que ele respondeu: - Protege-me dos tigres. – Mas não há tigres aqui. – Então, você está vendo como funciona bem! Esperemos, para o bem de nosso Direito Societário, que a ameaça de inclusão da lei das S/A no Anteprojeto de Código Comercial seja como os imaginários tigres de Hodja.

*Nelson Eizirik Advogado no Rio de Janeiro e em São Paulo, sócio do escritório Carvalhosa e Eizirik Advogados

FONTE MIGALHAS 29/6/11
Contribuições do STJ ao direito ambiental

Luiz G. Escorcio Bezerra e Gedham M. Gomes

Este ano, o Brasil vive importante momento na evolução do direito ambiental, especialmente dos mecanismos e instrumentos que buscam dar-lhe efetividade. Com o marco histórico dos 30 anos de edição da Política Nacional do Meio Ambiente a ser comemorado em agosto, assistimos à ebulição de discussões sobre a temática ambiental, tais como as que cercam a reforma do Código Florestal, a implementação da Política Nacional de Resíduos Sólidos e a possibilidade de extensiva responsabilização ambiental, com base no conceito de poluidor indireto e na abrangente configuração do nexo causal. Em compasso com a evolução dessas discussões, vislumbramos a jurisprudência dos tribunais, particularmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao qual, no mais das vezes, cabe a solução das controvérsias geradas pela aplicação das normas ambientais. Nesses 30 anos de evolução do direito ambiental brasileiro, não há como não notar a contribuição do STJ para a consolidação e efetivação da proteção ao ambiente. A começar, merece destaque o reconhecimento de diversos princípios de direito ambiental pelo STJ. O que antes restringia-se a delineamentos doutrinários, agora não raro materializa-se na aplicação do direito: prevenção, precaução, desenvolvimento sustentável, poluidor-pagador e função socioambiental da propriedade. Princípios cada vez mais informadores da jurisprudência do STJ. Outras questões também se encontram há tempos consolidadas nos julgados do tribunal. Em consonância com as normas vigentes, o STJ reconhece a responsabilidade civil ambiental como objetiva, solidária e baseada na teoria do risco integral. Da mesma forma, todas as consequências que esta responsabilidade acarreta são reiteradamente confirmadas pelo tribunal. É o caso, por exemplo, da responsabilidade objetiva do Estado por omissão no exercício do poder-dever de fiscalizar e da possibilidade de extensão da responsabilização sobre todos os integrantes de uma dada cadeia produtiva, o que tem respaldado uma contundente atuação do Ministério Público junto ao agronegócio. Não faltarão controvérsias a serem solucionadas pelo tribunal. A respeito desses exemplos, válido destacar que a responsabilidade do Estado por omissão encontra ainda mais força em julgado de 2005, que reconhece a solidariedade entre todas as esferas federativas, e de 2009, que admite a responsabilização do Estado mesmo quando há fiscalização, mas esta revela-se ineficiente e incapaz de sanar sua omissão. Por sua vez, o alcance da responsabilização civil por danos ao ambiente foi claramente delineado em emblemático precedente de relatoria do ministro Herman Benjamin, que categoricamente afirma que "para o fim de apuração do nexo de causalidade no dano ambiental, equiparam-se quem faz, quem não faz quando deveria fazer, quem deixa fazer, quem não se importa que façam, quem financia para que façam, e quem se beneficia quando outros fazem". Outra contribuição do STJ foi a consolidação da percepção de que, sob a égide da Constituição de 1988, a propriedade, além de possuir determinada função social, ostenta uma função ecológica. A propriedade, que antes abarcava somente a limitação ao seu uso nocivo em relação ao direito de vizinhança, preponderantemente de perspectiva privatista, agora compreende também limitações que demandam estrita observância às normas de proteção ao ambiente. Esta percepção é particularmente importante, pois é a partir dela que se entende que as limitações advindas de normas ambientais integram a própria essência do direito de propriedade. Assim, tal direito somente poderá ser legitimamente exercido com a observância dessas normas, decorrendo daí os entendimentos também consolidados sobre a inindenizabilidade de áreas de preservação permanente e reservas legais (quando não regularmente exploradas), bem como a responsabilidade "propter rem", no sentido de que a obrigação de proteção e recuperação ambiental acompanha o título de propriedade. Assim, o adquirente de um imóvel pode ser responsabilizado por danos ambientais que não tenham sido por ele perpetrados. A despeito de todas essas contribuições ao desenvolvimento do direito ambiental, não há dúvidas de que o tribunal superior ainda tem diversos desafios a enfrentar. Observamos, atualmente, a incursão da Corte em questões de fronteira, que, apesar de ainda não consolidadas, já demonstram o caminho que deverá ser trilhado. Vale citar o entendimento a favor da imprescritibilidade da ação que busca reparar dano ambiental, as discussões a respeito da inversão do ônus da prova nas ações civis públicas ambientais e respectiva inversão do ônus de custeio de despesas periciais, e a indefinição acerca da admissibilidade do chamado dano moral em matéria ambiental. No mesmo sentido, há que se ressaltar a atuação do tribunal em questões sobre competência executiva em matéria ambiental, seja no âmbito da atividade fiscalizadora, seja da atividade licenciadora, por conta da inexistência de lei complementar que regulamente o tema. Vê-se que, além de ter diretamente contribuído para o desenvolvimento do direito ambiental brasileiro nos últimos anos, o STJ continua firme em sua tarefa de enfrentar os novos desafios que se apresentam. Com 30 anos da Política Nacional de Meio Ambiente, certamente o cenário vislumbrado é que, nos próximos 30 anos, não faltarão controvérsias a serem solucionadas pelo tribunal.

Luiz Gustavo Escorcio Bezerra e Gedham Medeiros Gomes são, respectivamente, professor de direito ambiental da UERJ e responsável pela área ambiental do Tauil & Chequer Advogados - associado a Mayer Brown LLP; e advogado da área ambiental do mesmo escritório.

Impunidade e a PEC dos recursos

JORGE HAGE

Todos os sistemas judiciários adotam meios para a correção de erros de suas decisões. Da busca do equilíbrio entre os valores da celeridade e da solução mais perfeita é que resultarão, em cada sistema, o número e as espécies de tais instrumentos. A doutrina costuma agrupá-los em duas categorias: os recursos e as ações autônomas de impugnação. Há países que privilegiam aqueles; outros preferem estas. O Brasil adota um número imenso de recursos e poucas ações de impugnação. Qual a diferença essencial? É que os recursos atacam a decisão antes do trânsito em julgado, ou seja, prolongam a duração do processo; já as ações servem para rescindi-la após o trânsito. Mas ambos são instrumentos de correção das decisões e, assim, servem aos mesmos propósitos de garantir a não perpetuação de injustiça ou de nulidade. Qual deveria ser, então, o critério para optar por uma ou outra dessas espécies? Dentre outros, a maior ou menor probabilidade de ocorrência de equívocos naquela altura do processo. Se elevada, vale a pena sacrificar a rapidez do desfecho, vale dizer, deve-se optar pelos recursos -afasta-se aqui a distinção quanto ao chamado "efeito suspensivo", tendo em vista tendência do STF, que a esvaziou. Ao contrário, se baixa a probabilidade de erro e consequente reforma, deve-se optar pelas ações autônomas, que não impedem o imediato cumprimento da decisão. No caso do Brasil, campeão mundial em recursos, é óbvio que, após uma decisão de segunda instância (tribunais), já tendo sido possível o uso de inúmeros apelos, muito mais razoável seria cumprir-se a decisão e depois, se fosse o caso, usar uma ação autônoma para impugnar essa decisão final. Isso vem a propósito da PEC baseada em oportuna sugestão da autoridade mais legitimada a lançá-la -o presidente do STF, ministro Cezar Peluso. A proposta é tão simples na aparência quanto profunda em seu alcance. Ela substitui os recursos especial e extraordinário, que vêm fazendo o STJ e o STF serem usados como 3ª e 4ª instâncias (não previstas aqui nem alhures), por ações rescisórias. Essa mudança significa que os processos, hoje intermináveis quando se trata de condenar réus poderosos ou endinheirados, se concluiriam nos Tribunais de Justiça ou nos Tribunais Regionais Federais (2ª instância), como ocorre na maioria dos países civilizados. Reservar-se-ia a esses réus, ainda, uma possibilidade de corrigir eventual injustiça ou erro processual por meio da ação rescisória. Só que esta, como dito antes, é processo posterior, que em nada impede a execução da sentença anterior. É tão evidente a vantagem dessa mudança que só mesmo o interesse de quem ganha muito com a atual enxurrada de recursos pode explicar a virulenta reação à PEC. O índice de reforma das decisões criminais no STF é baixíssimo, o que mostra o acerto das decisões dos tribunais de 2º grau. A reação, pois, nada tem a ver com real preocupação com as garantias do contraditório e do "duplo" (!) grau de jurisdição, já sobejamente atendidas quando tais processos chegam à decisão nesses tribunais. Não é por ofensa à ampla defesa que nosso país se expõe à crítica internacional, mas, sim, por dificilmente conseguir colocar na cadeia os corruptos e os criminosos da alta finança. Se aprovada essa emenda, o Brasil aproximará seu sistema judiciário dos padrões de países em que as garantias processuais do réu não são biombos para a impunidade.

JORGE HAGE, mestre em direito público pela UnB (Universidade de Brasília) e em administração pública pela Universidade da Califórnia (EUA), juiz de direito aposentado, é ministro-chefe da Controladoria-Geral da União.

FONTE FOLHA DE SÃO PAULO 29/6/11



Respeitar o advogado significa valorizar o cidadão

Por Marcus Vinicius Furtado Coelho

O respeito às prerrogativas inerentes ao exercício da profissão de advogado é uma forma de enaltecer o cidadão. O causídico é instrumento de acesso à justiça, essencial à defesa dos direitos das pessoas e contendor do abuso de poder estatal. As prerrogativas, na realidade, pertencem ao cidadão e apenas são exercidas pelo profissional que o representa na defesa de seus direitos. Garantias do advogado como ser recebido em audiência por autoridades, apresentar questão de ordem em qualquer momento de um julgamento, resguardar o sigilo da conversa com o cliente, preservar a inviolabilidade do local de trabalho, perceber justos honorários de sucumbência e ter vista dos autos ainda que sigilosos, são destinadas a proteção do cidadão injustiçado. Mais propriamente, poder-se-ia denominá-las de prerrogativas da defesa dos direitos do cidadão. Sem as garantias do exercício da profissão, o advogado não conseguirá defender o cidadão em toda a sua plenitude, sobrelevando-se o poder estatal. Não é possível readmitir a lógica da Idade média, segundo a qual “a forca está pronta, só falta o processo”. O processo existe para garantir o direito de defesa do cidadão e não para funcionar como instrumento de opressão estatal. O advogado é o garantidor do processo justo, indispensável à segurança jurídica e a qualidade da distribuição da Justiça. Emblemática a previsão da Lei Federal 8.906, Estatuto da Advocacia, segundo o qual não há hierarquia entre juiz, promotor e advogado. Entre eles há de existir tratamento respeitoso, sem subserviência. O cidadão representado pelo advogado não é menos importante do que o Estado simbolizado pelo juiz. Afinal, a principal finalidade do Estado é servir aos seus cidadãos. Já de há muito encerrou a história da civilização enterrou a concepção do poder estatal divinizado, no qual o povo era súdito. A sociedade é senhora dos direitos, cumprindo ao Estado a tarefa de implementá-los, sendo o advogado essencial nessa tarefa. Com tal compreensão, o presidente da OAB Nacional Ophir Cavalcante Junior, lançou a caravana de defesa das prerrogativas dos advogados. A caravana já esteve em Santa Catarina e Paraíba, ouvindo os advogados em audiência pública. Até o final da gestão, o propósito é se fazer presente em todos os Estados da federação. No parlamento, a diretoria do Conselho Federal envida esforços no sentido de aprovar o aumento da pena no caso de violação das prerrogativas profissionais e assegurar a legitimação da OAB para a propositura da respectiva ação penal. Com este mesmo propósito, está sendo planejado um seminário com os magistrados oriundos do quinto constitucional, com o intuito de se criar uma cultura nos tribunais de respeito ao advogado. O advogado é a voz do cidadão em busca de justiça. Quanto mais forte e firme for a fala do profissional da liberdade e dos direitos, melhor protegida ficará a sociedade diante de atos arbitrários, mais eficaz será o rol de direitos fundamentais previstos na Constituição Federal. Não é demais afirmar que o advogado valorizado significa, em ultima análise, na garantia de prevalência do próprio Estado de Direito.

Marcus Vinicius Furtado Coêlho é Secretário-Geral do Conselho Federal da OAB.

FONTE CONJUR 29/6/11



Novo precedente do STJ sobre arbitragem

Pedro Soares Maciel e Carlo de Lima Verona

Em julgamento de recurso especial proferido no dia 24 de maio, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) emitiu um importante precedente acerca dos critérios a serem observados quanto à caracterização de uma sentença arbitral como estrangeira ou doméstica. Este precedente do STJ pode significar um importante avanço em termos de segurança jurídica na utilização da arbitragem como forma de solução de conflitos oriundos ou relacionados a contratos com a administração pública e parcerias público-privadas. A 3ª Turma do STJ, em voto da relatoria da ministra Nancy Andrighi, entendeu por unanimidade que procedimentos arbitrais com sede no Brasil, mesmo que regidos e administrados por instituições arbitrais estrangeiras, são considerados procedimentos domésticos. Este entendimento confere às sentenças proferidas em tais procedimentos força executiva imediata, afastando a necessidade de procedimento homologatório prévio perante o Órgão Especial do próprio STJ. No caso em concreto, a 3ª Turma reverteu decisão anteriormente proferida em sede recursal pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJ-RJ), que havia entendido que a eleição de instituição internacional para administração de procedimento arbitral desloca a natureza de referido procedimento, mesmo que este tenha sido processado na cidade do Rio de Janeiro, tendo seu laudo final sido emitido na mesma localidade. A exemplo de outros inúmeros precedentes importantes já criados em relação à moldura legal do instituto da arbitragem no país, os ministros, em uma clara e correta aplicação do artigo 34 da Lei de Arbitragem brasileira, reverteram o julgado do tribunal estadual ao esclarecer que a eleição de instituição estrangeira não desvirtua a nacionalidade pátria do laudo arbitral produzido, quanto este for efetivamente feito em território brasileiro. O STJ aplicou, de forma extremamente técnica, os preceitos da Lei de Arbitragem. Embora o caso concreto não envolva contratos com a administração pública ou parcerias público privadas, sua fundamentação é de extrema importância para o uso da arbitragem como forma de solução de controvérsias surgidas destas relações. Tanto o artigo 11 da Lei de Parcerias Público Privadas, quanto o artigo 23-A da Lei nº 8987, de 1995, que dispõe sobre o regime de concessão e permissão de serviços públicos, facultam a possibilidade de uso da arbitragem nos contratos regidos por tais normativos, desde que a cláusula de arbitragem contida nos respectivos contratos estabeleça que a arbitragem será realizada no Brasil e em língua portuguesa. O novo precedente do STJ deixa claro que a utilização de instituição estrangeira na administração do procedimento arbitral não desnatura o caráter doméstico de um procedimento arbitral, desde que este esteja sediado no Brasil e, aqui, seja proferida a sentença arbitral. Embora o país conte com excelentes centros locais para a administração de procedimentos arbitrais, muitos dos quais já existentes até mesmo antes da entrada em vigor da Lei de Arbitragem em 1996 e capazes de administrar inúmeros casos de alta complexidade ao mesmo tempo, investidores estrangeiros tendem a preferir a utilização de instituições com as quais estão mais habituados. Como tem sido uma constante desde a reforma constitucional do Judiciário em 2005, quando o STJ passou a atuar mais próximo a questões relacionadas a arbitragem e em especial à homologação de laudos estrangeiros, mais uma vez nossa principal Corte infraconstitucional andou muito bem ao aplicar, de forma extremamente técnica e objetiva, os preceitos contidos no texto da Lei de Arbitragem, conferindo ao instituto a segurança jurídica necessária para a sua ampla utilização no território brasileiro. A confirmação da possibilidade de uso de instituições internacionais arbitrais renomadas na administração de casos relacionados a investimentos em infraestrutura e contratos com o Estado brasileiro, sem que o uso de tais instituições desnature o caráter doméstico das arbitragens sediadas no Brasil, garante à comunidade internacional confiança na neutralidade e previsibilidade na condução de procedimentos que eventualmente possam surgir dos inúmeros serão feitos nesta área ao longo desta década.

Pedro Soares Maciel e Carlo de Lima Verona são sócios de Veirano Advogados

FONTE VALOR ECONÔMICO 30/6/11.



Os cuidados com a sublocação

Por Mario Cerveira Filho

Muitos comerciantes e franqueadores acreditam que a sublocação resolverá seus problemas, principalmente no que se refere à preservação do ponto comercial. É de suma importância ressaltar que a sublocação sempre dependerá da anuência expressa do locador e, uma vez autorizada, seguirá o mesmo rumo da locação. Havendo a concordância, o locatário passará a ser denominado sublocador.Além do mais, algumas regras devem ser observadas, com muita atenção, conforme preceitua a Lei do Inquilinato. A sublocação é um contrato de natureza acessória e segue a sorte da locação, sendo certo que, se rescindida a locação, por qualquer motivo que seja, a sublocação também o será, ficando assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador (artigo 15 da lei do Inquilinato). O artigo 21 da Lei do Inquilinato e seu parágrafo único é claro no sentido de que o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação e que o seu descumprimento autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos. A falta de conhecimento por parte daqueles que sublocam seus imóveis, principalmente neste sentido, vem lhes causando sérios problemas. No caso de sublocação total do imóvel, o direito à ação renovatória (que visa preservar o fundo de comércio) somente poderá ser exercido, exclusivamente, pelo sublocatário, pois este é o seu detentor (artigo 51 da mesma lei). Quanto aos prazos existem determinações específicas, como por exemplo: quando o prazo da locação principal acolher aquele da renovação da sublocação, o sublocatário deverá acionar o sublocador, através da ação renovatória, gerando apenas entre eles os efeitos da referida ação. Caso contrário, o sublocatário deverá acionar tanto o seu sublocador, como o locador e, renovado o contrato, desaparecerá a figura do sublocador, nascendo relação direta entre sublocatário e locador. O artigo 71 da Lei do Inquilinato, em seu parágrafo único, deixa expresso que a “proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.” Nas ações de despejo, existem, também, muitos pontos a serem observados, tais como: A lei confere ao sublocatário, qualquer que seja o fundamento da ação, além da obrigação de ser cientificado, o direito de intervir no processo, como assistente. E mais, no caso de inadimplência do locatário, o sublocatário tem responsabilidade subsidiária perante o locador e responde à ele pela importância que dever ao sublocador e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. Uma vez notificado do débito do locatário perante o locador, o sublocatário deverá passar a pagar diretamente ao locador os alugueres devidos. “Podem se interessar em extinguir a dívida o fiador, o sublocatário legítimo e aquele que suceder ao locatário. (...) "Assim, é possível a purgação da mora em ação de despejo por falta de pagamento, pelo inquilino, sublocatário e até por terceiro." (Prof. Irineu e William Pedrotti - fls. 463, 464). Caso o sublocatário, pague a dívida do sublocador, passará a figurar como seu credor no valor que, eventualmente, exceder o seu próprio aluguel. Sendo assim, o locatário que pretende sublocar seu espaço comercial, desde que haja autorização expressa do locador, deve tomar estes cuidados básicos antes de procedê-la. O alerta é também no sentido de que muitos locadores estão rescindindo os contratos de locação com seus locatários, tanto no que diz respeito às locações em rua como em Shopping Centers, em virtude deste desconhecimento ou, em muitos casos, exigindo novamente as “luvas” e/ou aumentando consideravelmente o valor do aluguel, em “troca” de não se utilizarem deste procedimento.

Mario Cerveira Filho, advogado (OAB-SP nº 33.886)

FONTE ESPAÇO VITAL 30/6/11

Cortesia do Advogado Marcelo Di Rezende

Nenhum comentário:

Postar um comentário